Cet article a été rédigé avec notre partenaire expert en prêt immobilier.
Une succession est encadrée par des règles fiscales particulières, a fortiori en cas de transmission d’un bien immobilier. Modes de calcul, exonérations, modalités de paiement : le point sur vos droits et obligations.
Vous héritez d’un bien immobilier ? Sachez que, comme pour n’importe quelle autre succession, vous devrez vous acquitter de droits dont le montant varie selon le degré de parenté avec la personne disparue. Selon ce lien, vous bénéficierez d’un abattement plus ou moins important (voir tableau en fin d’article).
Une constante : après le décès, un notaire dresse le bilan patrimonial du défunt. Il calcule ainsi la masse successorale (total des biens du défunt moins les dettes) et le droit de succession immobilier pour chaque héritier, s’il y a lieu d’être. La somme à laquelle s’applique l’impôt est alors déterminée.
Dans le cadre des frais de succession immobiliers, n’oubliez pas les frais de notaire car le bien immobilier à transmettre est également soumis à l’attestation immobilière (ou attestation de propriété). Elle est obligatoire et représente des frais à régler ! Ils sont de :
Le bien peut faire l’objet d’un partage (appelé état liquidatif). Dans ce cas, les héritiers décident de sortir les biens recueillis en commun de l’indivision. L’indivision successorale signifie que les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers, selon une répartition en quote-part. Le notaire indique alors les modalités de partage entre les héritiers. Là aussi, des frais s’appliquent, par exemple 0,998 % de l’actif brut au-dessus de 60 000 €.
Une attestation immobilière doit être établie par le notaire lorsqu’un bien immobilier fait partie de la succession. Cet acte transfère la propriété du bien aux héritiers.
Avant de déterminer la somme que vous devrez régler au fisc (le droit de succession), le notaire applique certaines exonérations et certains abattements. Cela suppose donc une diminution de vos frais de succession, c’est-à-dire les impôts que vous devrez verser pour la succession dont vous êtes bénéficiaire. Encore une fois, les réductions d’impôt varient en fonction du lien de parenté entre la personne décédée et ses héritiers.
Par exemple, lorsque l’héritier est un parent ou un enfant, l’abattement s’élève à 100 000 € par enfant et par parent. Lorsqu’il s’agit d’un frère ou d’une sœur, c’est 15 932 €. On tombe à 7 967 € lorsque c’est un neveu ou une nièce et à 1 594 € lorsque l’héritier est un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou une personne n’appartenant pas à la famille. Si l’héritier est une personne souffrant d’un handicap qui l’empêche de travailler dans des conditions normales de rentabilité, le dégrèvement est alors de 159 325 €, cumulable avec tous les autres.
Dans certains cas, l’exonération pure et simple des frais est prévue. Ainsi, les époux sont exonérés des droits de succession entre eux. C’est aussi le cas des « pacsés », à condition que le défunt ait préalablement rédigé un testament au profit de son partenaire. Sont également exonérés entre eux les frères et sœurs, mais ils doivent remplir trois conditions :
Par ailleurs, il existe des exonérations liées au défunt lui-même. S’il s’agit d’une victime de guerre ou d’acte de terrorisme, d’un militaire décédé dans le cadre d’opérations extérieures ou d’un sapeur-pompier, policier ou gendarme mort dans l’accomplissement de sa mission, il n’y a aucun droit de succession à payer.
Enfin, lorsque le partage des biens fait l’objet d’un démembrement, donc d’une division du bien sous forme de parts entre plusieurs héritiers, celui ou celle qui bénéficie de la nue-propriété profite d’une franchise totale de droits de succession. Il ou elle n’a donc aucune taxe à payer.
La nue-propriété impose au propriétaire de ne pas pouvoir l’utiliser, ni en avoir la jouissance, ou d’en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, mais sans vendre la jouissance du bien.
Un abattement de 20 % est réalisé lorsque le conjoint survivant ou d’autres membres de la famille habitent dans le logement soumis à succession. Ainsi, le logement doit être la résidence principale du ou des bénéficiaires du défunt, au jour du décès. Cela vaut autant pour l’épouse ou époux du défunt que pour son partenaire de pacs, mais aussi pour l’enfant mineur ou majeur protégé du défunt, l’époux ou épouse de cet enfant, voire son partenaire de pacs. L’enfant majeur du défunt dont l’infirmité physique ou mentale ne lui permet pas d’avoir un revenu suffisant a également droit à ces 20 %, ainsi que son époux ou épouse (ou partenaire de pacs). En application de l’article 666 du code général des impôts, la résidence principale transmise doit être évaluée selon sa valeur vénale au jour du décès.
L’abattement de 20 % n’est pas obligatoire. Toutefois, il n’est pas non plus optionnel. Le notaire devra en fait appliquer automatiquement l’abattement de 20 % des frais de succession si les conditions requises sont remplies.
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